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三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

2020-07-31 15:32:47 来源: 责任编辑:

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

富铭新一城

曾几何时,在西安自封或公认的诸多以“之都”为后缀的名号里,最货真价实的,除了“美食之都”,就当属“城中村之都”。城中村,是西安除了肉夹馍之外,另一大“土特产”。

由于地处经济欠发达地区和历史原因,西安贮藏着中国城市中最大的城改片区。据统计,全市城六区共有行政村624个,其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个,涉及人口37万人;加上郊三区40个城中村,共计城中村326个。

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

这世上有三样营生最赚钱:印钞、白粉和盖房子——不过,这三样中,只有盖房子可操作性强。

许多城中村都要迅速变现,成为一块块等待被分割的蛋糕。

西安最大的城改片区之一在北郊未央路以东一带,其中以百花村城改项目最为瞩目。多年来,百花村城改项目因拆迁难度大,投资金额大,三易其主,以其波诡云谲,一波三折,在西安诸多“烂尾楼”里赫赫有名,是各界眼中出了名的“烫手山芋”。

对于一座城市来说,烂尾楼是这座城市的“伤疤”;对于购房者来说,烂尾楼曾经寄托的是他们对家、对财富的希望;对于投资者来说,也许大多数时候他们也是有心无力。

自2019年以来,房企都在猜想,谁会“兴尽晚回舟,误入百花村”?这个已“烂尾”多年的百花村项目,在资本进进出出中,还能否“满血复活”?

村办企业,引入外资

提起西安太华路上的富铭新一城,西安地产界人士一定不陌生。

这个地处太华路与凤城五路交汇处的项目,是百花村城改项目,曾经号称总占地521亩、总建面245万㎡,其中,项目一期占地35亩,总建面23万㎡,规划的是公寓、写字楼、商业。

2004年该项目取得《城中村改造村的批复》(市村改办发[2004]7号),并办理了部分土地、规划等建审手续,开始城改工作。

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在“政府主导、市场化运作、安置先行”的模式下,西安大多城改项目招商引进的,不是西安本土房企,就是外埠的小开发商。它们都有一个共同的特点:资历基本为零,实力几乎没有。但他们胆子忒大,办事灵活。最终在漫长的拆迁中,大多因“资金链断裂”而深陷烂尾泥潭。

百花村城改项目则更为奇葩,它的改造主体叫“西安市百花村城中村建设发展有限公司”。光听公司名就知道,这是为城改项目临时注册的一家公司。诸位可能就要问了:如此大体量的城改项目,招商就这么儿戏吗?

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事实上,还有更不靠谱的。这家公司是由百花村村委会主任王百涛牵头,村委会自己成立的。村委会的想法也挺单纯,不就是拆房子,再盖房子吗?与其让外来的公司来薅羊毛,还不如自己动手,丰衣足食。

另一方面,城改项目,最令政府头疼的就是村民的安置问题,既然村民能自行解决,那何乐而不为呢?

然而,想得倒是挺美,但真正实施起来,可就不是那么回事了。

首先,村集体经济与村民家庭的经济能力,无力支撑旧村集体改造的重任。其次,改造中还涉及村民利益问题,由于许多不确定因素,村民也缺乏参股投资的积极性,相应的配套政策也不完善,加之建新不拆旧和资金匮乏等问题,城改工作进展极其缓慢。

说到底,就是两个字:没钱。

2006年11月,百花村项目第一次易主。还是由王百涛做主,将百花村公司转让给深圳市淞江投资担保集团有限公司的郑松光。

身为投资担保公司的老板,最拿手的是抵押、担保、借贷等操作,接手了城改项目,简直就是瞌睡遇到了枕头。在深圳发财的郑老板,准备在西安大干一场了。

地价上涨,群狼环视

由于没钱,村委会请了外埠商人郑松光。事实上,很长一段时间,公司的执行董事和法人还是王百涛,不过,到2012年,情况发生了巨变。

2012年5月25日,郑松光用刚注册的汕头市德明包装材料有限公司(注册资金500万元),吞并了百花村建设公司,并利用该公司,谋取了前期拆迁补偿款2亿元,以及吸纳周边资金以及预售商铺高达10个亿,转移到了包装材料公司账户。

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与许多城改项目一样,郑松光手里,除了一纸城改批文,啥也没有。该项目以均价4200元/㎡在销售,累计有2000多人认购了该项目,郑松光轻松收获近10亿元的购房款。

郑松光的这波操作,可谓是天衣无缝,一气呵成。

但是,到了2014年,由于资金短缺,项目主体封顶后处于停工状态,一直停工至今。这个时候,村民和业主们都傻眼了,村民拿不到补偿款,业主们拿不到房子,也就是从这个时候开始,业主们开始了漫长的维权路。

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和许多“烂尾楼”一样,郑老板也光荣加入了西安地产“老赖”的行列。故事似乎又进入到了一个人们熟悉的套路之中。

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

2016年10月26日,面对业主维权两年多,项目还处于烂尾状态的情况,西安曲江管委会给予的回复是:开发商筹措了部分资金,开始室内装修。

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针对该项目延期交房问题,该管委会在回复中称,大明宫保护办在协调、督促的同时,建议业主通过司法途径,维护自身合法权益。

该项目烂尾的原因,回复中也说得很清楚:因为项目的开发商资金短缺造成。从2000多业主身上收取了近10亿元,资金还短缺,这就耐人寻味了。

总之,归根结底,还是那两个字:没钱。

2018年,在巨大的舆论压力之下,百花村建设公司勉强向业主支付了一年的违约金。但仍然有巨大的资金缺口,人们期盼着一个超级有钱的“金主爸爸”接盘。

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自2017年以来,西安房价猛烈上涨,借着这股东风,太华路两翼的地价也是一路看涨。一时间,百花村项目成为各大房企眼里的香饽饽。

在政府的主导之下,对百花村项目的剩余土地进行拍卖,拍卖公告中,还枚举了项目主要遗留问题:

村民安置项目至今未回迁,需持续向村民支付逾期过渡费;

村民应得的征地补偿款未发放至村民手中,而被百花建设以投资款的形式占用,并承诺高额利息但未兑现;

欠付工程款;商业开发部分存在非法销售、内部认购情况,对外签订的大量合同无法履行,需退还本金及违约金;

城改项目实际建设与规划审批多有不符;

解决上述问题,需资金21.5803亿元。

这意味着,要拿下百花村项目剩余的土地的前提是,得把之前的大窟窿给填了,这个锅不可谓不大,一般的小房企肯定是背不动。不过,随着中国TOP10房企陆续杀入西安,手中攥着几十个亿的买家终于来了。

击鼓传花,花落中南

在房企界,从来就不缺出手壕气的人。

2019年1月17日,百花村城改231亩商住用地开拍,最终3宗地块由莱安集团拍得,楼面单价超过8000元。

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其实,太华北路这一区域,目前来说,并不怎么成熟,医疗资源、教育资源严重缺乏,据说大明宫遗址公园还占据了整个片区绝大部分绿地面积,导致北片区公园也很缺乏。

更重要的是,还不得不背负之前开发商造的孽,这个担子一点都不轻松。

但莱安集团仿佛是吃了秤砣铁了心,43亿元拿下三宗地块285.5亩,算下来2230万亩。在官网上,莱安在西安除了开发莱安逸珲、莱安逸境等住宅项目,还开发了莱安中心等城市综合体。

这是百花村项目第二次易主,得知这个消息,村民和业主们无不奔走相告,抱头痛哭,“烂尾”多年,终于盼来一个肯接盘的金主了。

可让人一脸懵逼的是,莱安集团拿下的地块,还没焐热,转手就给了中南建设。

就在莱安拍下百花村城改地块2个月,2019年3月27日,中南建设发布公告,公司全资子公司拟以综合对价36.5亿元收购西安莱恒、西安莱嘉、西安莱鼎100%股权及相关权益。

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值得关注的是,这36.5亿元包括股权转让价款0亿元。承担标的公司原股东借款4.8亿元;按照标的公司资产相关的土地出让合同和补偿协议书的约定,支付土地出让金16.0亿元及拆迁补偿款15.2亿元;标的公司承担配建学校开发建设费用0.5亿元。

莱安集团43亿拍的项目,仅仅2个月,就以36.5亿元转手卖给中南,弱弱地问一句:这是一道脑筋急转弯吗?

莱安集团当时以43亿拍得百花村项目时,就有人质疑,莱安拿得出这么多钱吗?如果拿不出,为啥还要拍,给谁拍呢?

显然,从最终结果来看,中南建设才是那个幕后的举牌者。

其实,早在2017年,中南集团董事局主席陈锦石就先后四次到访西安,与市领导进行了一系列会谈,

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

在一年多的时间内,中南集团在西安动作频繁,中南樾府、中南春溪集、中南紫云集、中南上悦城加上储备项目共计7个楼盘浮现。这种拿地速度,与4年前融创、碧桂园相继进入西安,有过之无不及。

对土地如此“饥渴”中南集团,会以常规操作来拿地吗?显然不会。善于如此吊诡操作的陈老板,与之前的郑老板相比,段位不知道高出多少倍,他会老老实实拿出真金白银来“填坑”吗?就目前业主们的投诉来看,显然也不会。

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

城改项目本身的复杂性,对于任何一家开发商都是一个考验。由于城改项目的土地转性、手续办理、安置房建设的要求均需要大量的资金,当五证不全违规售楼被叫停之后,相当于掐死了开发商的资金来源。

这个时候,留给开发商的只有两条路:要么停工烂尾,要么变卖项目。

三易其主,西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?

对于股权、债权比较清晰的项目,还可以通过卖项目重生,而百花村城改项目,三易其主,遗留问题错综复杂,违约金、补偿金等一系列资金缺口20多亿,则是“剪不断、理还乱”。

西安城改的悲哀就在于此:政策尚能算给力,但操作却不出力,再加奸商乱使力,终致百姓很无力。

那么,究竟谁该为丑恶的烂尾工程负责?谁才是幕后的罪人?

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